Como a lei se aplica a cada um dos interessados, dos inquilinos a proprietários.
A minha renda vai ser actualizada?
Sim, se o contrato for anterior a 1990.
Os aumentos vão acontecer quando?
Promulgada a lei, mantêm-se os prazos anunciados pelo Governo: meados de 2006, depois de regulados os restantes diplomas.
Qual será o aumento?
A nova lei prevê uma actualização de 4% para todas as rendas, mas condiciona os aumentos a uma série de factores. O valor será actualizado depois do imóvel ser avaliado pelas Finanças, a pedido do senhorio, e em função dos critérios estabelecidos pelo Imposto Municipal de Imóveis - IMI. A localização e estado de conservação do imóvel contam para essa avaliação. O IMI é corrigido e ponderado através do coeficiente de conservação do edifício, que varia entre 0,5 e 1,2.
Por exemplo?
Se o apartamento ou casa estiver avaliada em 100 mil euros, basta acrescentar a esse valor a % de aumento (0,04) e o coeficiente de conservação (1,1 por exemplo, se estiver em bom estado de conservação). Feitas as contas são 100 000 euros x 0,04 de aumento x 1,1 de taxa de conservação. Ou seja, 4400 euros de renda anual ou 366 euros de renda por mês.
E tenho de pagar isso já em 2006?
Não. A lei estabelece regimes de transição para suavizar os aumentos ao longo de um período de tempo. No caso das rendas habitacionais, podem ser cinco ou dez anos, dependendo do rendimento familiar bruto corrigido (RABC). Se este for inferior a cinco salários mínimos (1.930 euros) o prazo de transição é de dez anos. Da mesma forma, se o arrendatário tiver mais de 65 anos, o prazo aplicável também é de dez anos.
E caso eu não esteja incluído neste dois regimes?
Nos outros casos, tem direito apenas a cinco anos. A menos que o rendimento exceda os 15 salários mínimos, caso em que o regime de transição é encurtado para dois anos.
Se a transição é progressiva, qual é a percentagem de aumento?
Basta dividir a diferença entre o que paga actualmente e o que pagará no final do período de transição. Se o período de transição for de dez anos, a sua renda aumentará um nono (1/9) em cada ano.
E se o imóvel estiver em mau estado? A renda é aumentada na mesma?
A nova lei determina a aplicação de cinco coeficientes de conservação, desde 0,5 (péssimo), 0,7 (mau), 0,9 (médio), 1,1 (bom) até 1,2 (excelente). Cabe às finanças, através de critérios que ainda terão de ser estabelecidos, avaliar cada caso. Se a casa estiver em péssimo ou mau estado, a nova lei impõe ao senhorio que faça obras antes de proceder à actualização da renda.
E se o senhorio se recusar a fazer obras?
A lei obriga o senhorio a fazer as obras. Ou a vender a casa.
Se for o inquilino a fazer as obras, o valor da renda baixa?
A lei prevê a compensação pelas obras feitas pelo inquilino, desde que as mesmas tenham sido feitas com carácter de urgência. Nesse caso, o arrendatário pode não pagar as rendas até que estas atinjam o valor das obras realizadas.
E no caso em que as obras foram feitas antes da lei ser aprovada. Isso não conta para o cálculo do novo valor?
Teoricamente, sim. A lei diz que basta provar “por qualquer meio” que o actual estado de conservação resulta de obras feitas pelo arrendatário para que o coeficiente de conservação aplicado baixe para a categoria inferior. Ou seja, o imóvel, mesmo que em bom estado, é classificado com o coeficiente abaixo, o médio. Em resultado, a renda a pagar também baixa.
Mas voltando atrás…e mesmo com os anos de transição, não há um limite para o que o senhorio pode cobrar?
O limite final são os 4%, mas a lei acrescenta outras barreiras. No primeiro ano, o aumento mensal não pode exceder os 50 euros, nem os 75 nos anos seguintes. A diferença entre o limite e o valor (real) a pagar passa para o ano seguinte. No último ano de transição, a lei não impõe nenhum limite ao aumento.
Mas os valores nos anos de transição podem ser inferiores a esses limites. O senhorio pode cobrar mais do que o valor de transição? Desde que não ultrapasse os 50 ou 75 euros?
Não.
E se esses aumentos forem incomportáveis?
A nova lei estabelece a aplicação de um subsídio, dado pelo Estado aos arrendatários com um rendimento familiar agregado (declarado em IRS) inferior a três salários mínimos nacionais (1120 euros). Caso o arrendatário tenha mais de 65 anos, este valor sobe para os 1930 euros, cinco salários mínimos. O subsídio aplica-se quando a taxa de esforço da renda sobre a família excede os 30%. Quando a renda ultrapassar essa percentagem, o Estado paga o excesso.
Em caso de morte, o contrato é válido para os meus familiares?
Depende das condições. O contrato só é transmissível aos cônjuges ou a quem esteja casado em união de facto, ascendentes, filhos e enteados quando estejam dependentes por razões financeiras ou de saúde quando habitem no locado.
RENDAS NÃO-HABITACIONAIS
Aplicável às rendas comerciais anteriores a 1995.
Que factores contam na actualização das rendas?
O volume de negócios da empresa, o balanço anual e o número de trabalhadores contam para a definição do período de transição. Na actualização fiscal, contam para o IMI, nomeadamente, o coeficiente de conservação, a localização e dimensão do imóvel.
Como se faz a avaliação do imóvel?
O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é a base para este cálculo, e é feito pelos serviços das Finanças (para antecipar o cálculo, basta visitar o site do Ministério das Finanças e fazer a simulação). A actualização da futura renda corresponde a um doze-avos de 4% do valor da avaliação, mas este valor é ainda ponderado pelo coeficiente, que aponta para um período transitório entre a renda que se paga hoje e a que se vai pagar. Os coeficientes são actualizados anualmente.
E quando não há nada estipulado?
As regras segundo as quais se regem os contratos de arrendamento para fins não comerciais são livremente estabelecidas pelos intervenientes. Quando não há nada estipulado, prevê-se que sejam seguidas as regras do arrendamento para habitação. Não havendo estipulação prévia, diz a lei que o contrato terá que ser celebrado com um prazo certo, por dez anos, sendo que o arrendatário não o poderá denunciar com uma antecedência de menos de um ano.
A actualização das rendas é faseada?
A nova lei estipula que o faseamento poderá durar entre 5 a 10 anos, conforme os casos. A actualização será feita em 10 anos quando se tratar de um estabelecimento comercial aberto ao público e o arrendatário for uma micro-empresa ou pessoa singular, quando o espaço tiver sido arrendado por trespasse há menos de cinco anos; quando se tratar de um estabelecimento comercial aberto ao público que esteja situado numa área crítica de recuperação e reconversão urbanística(...)
E se as empresas estiverem fechadas?
Não haverá faseamento da actualização do valor da renda quando o local arrendado estiver fechado ou sem actividade regular há mais de um ano. A nova lei exceptua, contudo, os casos de força maior ou ausências forçadas, desde que não se verifiquem durante um período superior a 2 anos. A actualização também será imediata para os casos em que haja um trespasse ou locação do estabelecimento depois da lei entrar em vigor. Há ainda uma terceira situação na qual não se verifica a actualização faseada: nos casos em que o arrendatário é uma sociedade e haja uma transmissão ‘inter vivos’ de posição ou posições sociais que faça com que se altere a titularidade em mais de 50% face à situação que existia quando a lei entrou em vigor. (Artigo 55)
E quanto aos direitos de sucessão?
No caso do arrendatário morrer termina o arrendamento comercial. A não ser que haja um sucessor e que este explore em comum com o arrendatário, há mais de três anos, o espaço comercial. Neste caso, o sucessor tem três meses após a morte do arrendatário para comunicar ao senhorio a vontade de continuar a explorar o espaço em questão.
Fonte: Diário Económico
Data: 14-02-2006
Autor: Miguel Pacheco
A minha renda vai ser actualizada?
Sim, se o contrato for anterior a 1990.
Os aumentos vão acontecer quando?
Promulgada a lei, mantêm-se os prazos anunciados pelo Governo: meados de 2006, depois de regulados os restantes diplomas.
Qual será o aumento?
A nova lei prevê uma actualização de 4% para todas as rendas, mas condiciona os aumentos a uma série de factores. O valor será actualizado depois do imóvel ser avaliado pelas Finanças, a pedido do senhorio, e em função dos critérios estabelecidos pelo Imposto Municipal de Imóveis - IMI. A localização e estado de conservação do imóvel contam para essa avaliação. O IMI é corrigido e ponderado através do coeficiente de conservação do edifício, que varia entre 0,5 e 1,2.
Por exemplo?
Se o apartamento ou casa estiver avaliada em 100 mil euros, basta acrescentar a esse valor a % de aumento (0,04) e o coeficiente de conservação (1,1 por exemplo, se estiver em bom estado de conservação). Feitas as contas são 100 000 euros x 0,04 de aumento x 1,1 de taxa de conservação. Ou seja, 4400 euros de renda anual ou 366 euros de renda por mês.
E tenho de pagar isso já em 2006?
Não. A lei estabelece regimes de transição para suavizar os aumentos ao longo de um período de tempo. No caso das rendas habitacionais, podem ser cinco ou dez anos, dependendo do rendimento familiar bruto corrigido (RABC). Se este for inferior a cinco salários mínimos (1.930 euros) o prazo de transição é de dez anos. Da mesma forma, se o arrendatário tiver mais de 65 anos, o prazo aplicável também é de dez anos.
E caso eu não esteja incluído neste dois regimes?
Nos outros casos, tem direito apenas a cinco anos. A menos que o rendimento exceda os 15 salários mínimos, caso em que o regime de transição é encurtado para dois anos.
Se a transição é progressiva, qual é a percentagem de aumento?
Basta dividir a diferença entre o que paga actualmente e o que pagará no final do período de transição. Se o período de transição for de dez anos, a sua renda aumentará um nono (1/9) em cada ano.
E se o imóvel estiver em mau estado? A renda é aumentada na mesma?
A nova lei determina a aplicação de cinco coeficientes de conservação, desde 0,5 (péssimo), 0,7 (mau), 0,9 (médio), 1,1 (bom) até 1,2 (excelente). Cabe às finanças, através de critérios que ainda terão de ser estabelecidos, avaliar cada caso. Se a casa estiver em péssimo ou mau estado, a nova lei impõe ao senhorio que faça obras antes de proceder à actualização da renda.
E se o senhorio se recusar a fazer obras?
A lei obriga o senhorio a fazer as obras. Ou a vender a casa.
Se for o inquilino a fazer as obras, o valor da renda baixa?
A lei prevê a compensação pelas obras feitas pelo inquilino, desde que as mesmas tenham sido feitas com carácter de urgência. Nesse caso, o arrendatário pode não pagar as rendas até que estas atinjam o valor das obras realizadas.
E no caso em que as obras foram feitas antes da lei ser aprovada. Isso não conta para o cálculo do novo valor?
Teoricamente, sim. A lei diz que basta provar “por qualquer meio” que o actual estado de conservação resulta de obras feitas pelo arrendatário para que o coeficiente de conservação aplicado baixe para a categoria inferior. Ou seja, o imóvel, mesmo que em bom estado, é classificado com o coeficiente abaixo, o médio. Em resultado, a renda a pagar também baixa.
Mas voltando atrás…e mesmo com os anos de transição, não há um limite para o que o senhorio pode cobrar?
O limite final são os 4%, mas a lei acrescenta outras barreiras. No primeiro ano, o aumento mensal não pode exceder os 50 euros, nem os 75 nos anos seguintes. A diferença entre o limite e o valor (real) a pagar passa para o ano seguinte. No último ano de transição, a lei não impõe nenhum limite ao aumento.
Mas os valores nos anos de transição podem ser inferiores a esses limites. O senhorio pode cobrar mais do que o valor de transição? Desde que não ultrapasse os 50 ou 75 euros?
Não.
E se esses aumentos forem incomportáveis?
A nova lei estabelece a aplicação de um subsídio, dado pelo Estado aos arrendatários com um rendimento familiar agregado (declarado em IRS) inferior a três salários mínimos nacionais (1120 euros). Caso o arrendatário tenha mais de 65 anos, este valor sobe para os 1930 euros, cinco salários mínimos. O subsídio aplica-se quando a taxa de esforço da renda sobre a família excede os 30%. Quando a renda ultrapassar essa percentagem, o Estado paga o excesso.
Em caso de morte, o contrato é válido para os meus familiares?
Depende das condições. O contrato só é transmissível aos cônjuges ou a quem esteja casado em união de facto, ascendentes, filhos e enteados quando estejam dependentes por razões financeiras ou de saúde quando habitem no locado.
RENDAS NÃO-HABITACIONAIS
Aplicável às rendas comerciais anteriores a 1995.
Que factores contam na actualização das rendas?
O volume de negócios da empresa, o balanço anual e o número de trabalhadores contam para a definição do período de transição. Na actualização fiscal, contam para o IMI, nomeadamente, o coeficiente de conservação, a localização e dimensão do imóvel.
Como se faz a avaliação do imóvel?
O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é a base para este cálculo, e é feito pelos serviços das Finanças (para antecipar o cálculo, basta visitar o site do Ministério das Finanças e fazer a simulação). A actualização da futura renda corresponde a um doze-avos de 4% do valor da avaliação, mas este valor é ainda ponderado pelo coeficiente, que aponta para um período transitório entre a renda que se paga hoje e a que se vai pagar. Os coeficientes são actualizados anualmente.
E quando não há nada estipulado?
As regras segundo as quais se regem os contratos de arrendamento para fins não comerciais são livremente estabelecidas pelos intervenientes. Quando não há nada estipulado, prevê-se que sejam seguidas as regras do arrendamento para habitação. Não havendo estipulação prévia, diz a lei que o contrato terá que ser celebrado com um prazo certo, por dez anos, sendo que o arrendatário não o poderá denunciar com uma antecedência de menos de um ano.
A actualização das rendas é faseada?
A nova lei estipula que o faseamento poderá durar entre 5 a 10 anos, conforme os casos. A actualização será feita em 10 anos quando se tratar de um estabelecimento comercial aberto ao público e o arrendatário for uma micro-empresa ou pessoa singular, quando o espaço tiver sido arrendado por trespasse há menos de cinco anos; quando se tratar de um estabelecimento comercial aberto ao público que esteja situado numa área crítica de recuperação e reconversão urbanística(...)
E se as empresas estiverem fechadas?
Não haverá faseamento da actualização do valor da renda quando o local arrendado estiver fechado ou sem actividade regular há mais de um ano. A nova lei exceptua, contudo, os casos de força maior ou ausências forçadas, desde que não se verifiquem durante um período superior a 2 anos. A actualização também será imediata para os casos em que haja um trespasse ou locação do estabelecimento depois da lei entrar em vigor. Há ainda uma terceira situação na qual não se verifica a actualização faseada: nos casos em que o arrendatário é uma sociedade e haja uma transmissão ‘inter vivos’ de posição ou posições sociais que faça com que se altere a titularidade em mais de 50% face à situação que existia quando a lei entrou em vigor. (Artigo 55)
E quanto aos direitos de sucessão?
No caso do arrendatário morrer termina o arrendamento comercial. A não ser que haja um sucessor e que este explore em comum com o arrendatário, há mais de três anos, o espaço comercial. Neste caso, o sucessor tem três meses após a morte do arrendatário para comunicar ao senhorio a vontade de continuar a explorar o espaço em questão.
Fonte: Diário Económico
Data: 14-02-2006
Autor: Miguel Pacheco
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